O Governo aprovou no dia 20/05 o Decreto-Lei n.º 97/2026, o que precisa saber!
O Governo aprovou um pacote de medidas fiscais que pretende facilitar o acesso a casa própria e dinamizar o mercado imobiliário. Aqui estão os pontos principais e quando entram em vigor.
- Vai comprar ou construir casa?
IVA reduzido de 6%: Aplica-se a obras de construção ou reabilitação de casas para habitação própria ou arrendamento (até ao limite de 660.982 €). Produz efeitos a partir de 1 de julho de 2026, mas pode ser aplicado com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026 se houver um acordo conjunto entre quem faz a obra e quem a contrata.
Dinheiro do IVA de volta: Particulares que construam a sua própria casa podem pedir a devolução da diferença entre os 23% e os 6% de IVA. Aplica-se a despesas onde o imposto seja devido desde 1 de janeiro de 2026.
Os pedidos relativos a este ano podem ser entregues a partir de 1 de outubro de 2026
- É senhorio ou quer investir?
Menos imposto sobre as rendas (10%): A taxa de IRS sobre as rendas baixa de 25% para 10% em contratos de habitação com rendas moderadas.
Tem efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026.
Isenção total de impostos (RSAA): No novo Arrendamento Acessível, senhorios ficam isentos de IRS/IRC se a renda for 20% abaixo da média de mercado.
Este novo regime entra em vigor a 1 de setembro de 2026.
Venda e Reinvestimento sem imposto*: Isenção de mais valias se usar o lucro da venda de uma casa para comprar outra destinada a arrendamento acessível.
Aplica-se a vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e o final de 2029.
- É inquilino?
Maior desconto no IRS: O teto máximo do que pode abater no IRS com a renda vai subir. O limite sobe para 900 € já em 2026 e para 1.000 € a partir de 2027.
- Vive no estrangeiro (Não Residentes)?
Taxa de 7,5% para Não Residentes: Nova taxa fixa para quem compra casa em Portugal e não vive cá (salvo se passar a residir ou arrendar o imóvel).
Esta regra entra em vigor a 25 de maio de 2026.
Mais tempo para pagar o IMT: Passa a ter 30 dias para pagar o imposto após a liquidação, em vez de ter de pagar no próprio dia da escritura.
Esta facilidade de pagamento aplica-se a partir de 25 de maio de 2026.
- Alteração importante nos prazos de pagamento
Benefícios para grandes projetos: Isenções de IMT, IMI e Selo para investidores que celebrem contratos de longo prazo com o Estado para arrendamento habitacional.
O regime destes contratos entra em vigor a 1 de setembro de 2026.
Como se calcula o valor para que uma renda seja considerada moderada segundo o Decreto-Lei n.º 97/2026:
- Limite Base: O valor mensal não pode ultrapassar 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026.
- O que está incluído: Considera-se o valor total pago pelo inquilino, somando à renda o uso de móveis, equipamentos permanentes e serviços que valorizem o imóvel (mesmo que pagos à parte).
- Vários Inquilinos: Se a casa for partilhada, o limite de 2,5 salários mínimos aplica-se ao valor total do contrato e não a cada pessoa individualmente.
- Método de Verificação: O cálculo é feito dividindo o valor anual total pago pelo número de meses em que o contrato esteve em vigor nesse ano.
Este valor de referência é o que permite aos senhorios acederem à taxa reduzida de 10% de IRS ou à taxa de 6% de IVA em obras
Esclarecimentos:
Venda e Reinvestimento sem imposto*
- Reinvesti o lucro da venda: Quanto tempo tenho de manter a casa arrendada?
Para não perder a isenção de IRS sobre as mais-valias, a lei exige que o novo imóvel seja destinado ao arrendamento habitacional por um período mínimo de 36 meses. Estes 36 meses não precisam de ser seguidos; podem ser interpolados, desde que ocorram dentro dos primeiros 5 anos após a venda da sua casa antiga ou do novo investimento. Importante: o primeiro contrato de arrendamento deve ser assinado no prazo de 6 meses após o reinvestimento.
- E se eu não reinvestir o dinheiro todo?
Muitos clientes perguntam se a isenção desaparece se usarem apenas parte do lucro. A resposta é: não desaparece, mas torna-se proporcional. Se reinvestir apenas 50% do valor da venda (após pagar o empréstimo da casa vendida), a isenção de imposto aplicar-se-á apenas a esses 50% do ganho. A parte que decidir não reinvestir será tributada normalmente, e deverá declarar essa intenção de reinvestimento parcial no seu IRS do ano da venda.
- O que acontece se eu precisar de vender o imóvel antes dos 5 anos?
Este é um ponto onde deve ter muito cuidado. Se vender o imóvel onde aplicou o reinvestimento antes de passarem 5 anos, o benefício da isenção é anulado. Nesse caso, o imposto que “poupou” inicialmente será cobrado no ano em que vender a nova casa, e o Estado exigirá ainda o pagamento de juros compensatórios desde o ano da venda original. O objetivo da lei é garantir que estas casas permanecem no mercado de arrendamento a longo prazo.
Nota: Esta informação é um resumo simplificado. Recomendamos sempre a consulta de um profissional antes de tomar decisões financeiras ou fiscais.