Olá! Vendeu um imóvel? Eu ajudo-o a perceber se tem de pagar mais-valias (e o que muda nas heranças).
Eu recebo frequentemente dúvidas de pessoas que, ao venderem um imóvel, são surpreendidas pela questão fiscal. O lucro obtido com essa venda chama-se mais-valia e, em muitos casos, o Estado tributa esse ganho.
Hoje, eu explico-lhe como se fazem as contas e partilho uma novidade jurídica crucial se você estiver a vender um bem que pertence a uma herança ainda não partilhada (chamada herança indivisa).
1. O que são e como se calculam as mais-valias?
As mais-valias imobiliárias constituem os ganhos obtidos através da alienação onerosa de bens imóveis, correspondendo à diferença entre o valor de venda (realização) e o valor de compra (aquisição).
Cálculo das Mais-Valias
O apuramento do ganho tributável é realizado através da seguinte fórmula: Mais-valias = Valor de realização – (Valor de aquisição x coeficiente de desvalorização monetária) – Encargos e Despesas.
- Coeficiente de desvalorização: Aplicado sempre que decorram mais de 24 meses entre a aquisição e a venda.
- Despesas dedutíveis: Incluem encargos com a valorização do imóvel (obras) realizados nos últimos 12 anos, mediação imobiliária, escrituras, impostos pagos na compra (IMT e Imposto do Selo) e o certificado energético.
- Incidência: Na generalidade dos casos, o imposto incide sobre 50% das mais-valias apuradas.
2. Isenções e Exclusões
A tributação não ocorre nas seguintes situações:
- Imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989.
- Reinvestimento do valor de venda de habitação própria e permanente na aquisição de nova habitação com o mesmo fim, dentro dos prazos legais (36 meses após ou 24 meses antes da venda).
- Ao contrário do que acontece na Habitação Própria Permanente (HPP), não existe isenção de mais-valias na habitação secundária, mesmo que decida reinvestir o valor da venda na compra de outro imóvel.
- Aplicação do valor da venda em produtos financeiros específicos (como PPR ou fundos de pensões) por sujeitos passivos com mais de 65 anos ou reformados.
Regime das Heranças Indivisas
A alienação de bens integrados em herança indivisa, antes da realização de partilhas, não está sujeita a tributação de mais-valias em IRS.
- Jurisprudência Uniformizada: De acordo com os Acórdãos do Supremo Tribunal Administrativo (STA) n.º 033/24.1BALSB e n.º 136/25.5BALSB, a venda de um quinhão hereditário não configura uma “alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis” nos termos do artigo 10.º, n.º 1, alínea a) do Código do IRS.
- Natureza Jurídica: Enquanto a herança se mantiver indivisa, os herdeiros são titulares de um direito a uma quota de uma massa de bens (património autónomo) e não proprietários de imóveis concretos. O direito de propriedade plena sobre bens determinados apenas se concretiza com a partilha.
- Designação Formal: Recomenda-se que da escritura pública conste a menção de “compra e venda de quinhão hereditário”.
- Obrigações Declarativas: Segundo o entendimento consolidado pelo STA, estes ganhos não devem ser declarados nos anexos G ou G1 do IRS.
Procedimentos Administrativos
A Autoridade Tributária é obrigada a prosseguir o interesse público e a respeitar a jurisprudência uniformizada dos tribunais superiores. Caso ocorra a liquidação de IRS sobre vendas de herança indivisa, é admissível a apresentação de Reclamação Graciosa no prazo de dois anos, ou pedido de revisão do ato tributário, invocando as decisões do STA. Cada herdeiro deve reagir individualmente, pois os efeitos de uma reclamação não se estendem automaticamente aos restantes contitulares.
Nota: Este artigo baseia-se na legislação e jurisprudência em vigor em 2026, incluindo o Acórdão do STA nº 136/2025, no Ofício Circulado da AT nº 20281/2025, e orientações da Ordem dos Contabilistas Certificados.
3. Declaração no IRS A venda deve ser declarada no Anexo G da sua Declaração de IRS no ano seguinte à transação, preenchendo os quadros referentes à identificação do imóvel, datas, valores e despesas.